| Der Stadtrat wird beauftragt, dem Gemeinderat eine Vorlage zu unterbreiten, um auf dem Kalkbreiteareal, über den projektierten Tramgeleisen, im Sinne einer wirtschaftlicheren Doppelnutzung, kommunale allenfalls gemeinnützige Wohn- und Gewerbebauten zu erstellen. Dabei ist den Bedürfnissen des Quartiers besondere Beachtung zu schenken. Begründung: Dem Vernehmen nach beabsichtigt die VBZ auf dem Kalkbreiteareal die bestehenden Tramgeleise aufzuheben und durch ein neues Geleisekonzept zu ersetzen. Dazu sollen bestehende Bauten an der Kalkbreitestrasse abgebrochen und ca. 1000 m2 Bauland an der Badenerstrasse neu überbaut werden. Die Gesamtfläche auf dem Kalkbreiteareal beträgt 6700 m2 und weist einen Verkehrswert von mindestens Fr. 5 Mio. auf. Der Buchwert beträgt jedoch nur Fr. 31 039.– (Antwort Schriftliche Anfrage v. 27.5.98 Seliner/ Keller). Mit dem vorgesehenen Geleiseprojekt wird dieses wertvolle Bauland unwirtschaftlich, mit völlig ungenügender Wertschöpfung genutzt. Mit einer Doppelnutzung könnte der Landanteil praktisch zum Nulltarif in eine Ueberbauung eingebracht werden. Die Kosten für den notwendigen Geleisedeckel können damit finanziert werden. Bei dieser einmaligen Gelegenheit könnte günstiger Wohn- und Gewerberaum zur Verfügung gestellt werden, was in der Stadt Zürich einem dringenden Bedürfnis entspricht. Zudem ermöglicht, die kürzlich erfolgte Entlassung des „Rosengarten" aus dem Inventar der Schutzobjekte, neue städtebauliche Akzentsetzungen und die Schaffung neuer Identitäten. Diese können durch eine Ueberdeckung noch verstärkt werden. Mit einer Ueberdeckung würden die nächtlichen Lärmbeeinträchtigungen, durch die Rangierarbeiten der VBZ, entfallen. Es könnte Grünraum gestaltet und Kinderspielplätze errichtet werden, die Voraussetzung für eine familienfreundliche Ueberbauung sind. Ohne Ueberdeckung können diese Probleme nicht gelöst werden. Zusätzlich würde das heute stark belastete Wohnumfeld der gesamten umliegenden Gegend wesentlich aufgewertet und die vom Gemeinderat am 25.1.1978 angenommene Volksinitiative könnte teilweise erfüllt werden. Diese Möglichkeiten sollten sofort, vor dem Baubeginn der Geleisearbeiten, geklärt werden, ansonsten eine gute Lösung auf unabsehbare Zeit verbaut würde. |
Antwort des Stadtrates
Page 1 Auszug aus dem Protokoll des Stadtrates von Zürich
vom
02.07.2003
2003/116
Am 26. März 2003 reichten die Gemeinderäte Emil Seliner (SP) und Robert Schönbächler
(CVP) folgende Motion GR Nr. 2003/116 ein:
Der Stadtrat wird beauftragt, dem Gemeinderat eine Vorlage zu unterbreiten, um auf dem Kalkbreiteareal, über den
projektierten Tramgeleisen, im Sinne einer wirtschaftlichen Doppelnutzung kommunale, allenfalls gemeinnützige Wohn- und
Gewerbebauten zu erstellen. Dabei ist den Bedürfnissen des Quartiers besondere Beachtung zu schenken.
Begründung:
Dem Vernehmen nach beabsichtigen die VBZ auf dem Kalkbreiteareal die bestehenden Tramgeleise aufzuheben und durch
ein neues Geleisekonzept zu ersetzen. Dazu sollen bestehende Bauten an der Kalkbreitestrasse abgebrochen und etwa 1000
m2 Bauland an der Badener Strasse neu überbaut werden.
Die Gesamtfläche auf dem Kalkbreiteareal beträgt 6700 m2 und weist einen Verkehrswert von mindestens 5 Mio. Franken auf.
Der Buchwert beträgt jedoch nur Fr. 31 039.-- (Antwort Schriftliche Anfrage vom 27. Mai 1998 Seliner/Keller).
Mit dem vorgesehenen Geleiseprojekt wird dieses wertvolle Bauland unwirtschaftlich, mit völlig ungenügender Wertschöpfung
genutzt. Mit einer Doppelnutzung könnte der Landanteil praktisch zum Nulltarif in eine Überbauung eingebracht werden. Die
Kosten für den notwendigen Geleisedeckel können damit finanziert werden.
Bei dieser einmaligen Gelegenheit könnte günstiger Wohn- und Gewerberaum zur Verfügung gestellt werden, was in der Stadt
Zürich einem dringenden Bedürfnis entspricht.
Zudem ermöglicht die kürzlich erfolgte Entlassung des "Rosengarten" aus dem Inventar der Schutzobjekte neue städtebauliche
Akzentsetzungen und die Schaffung neuer Identitäten. Diese können durch eine Überdeckung noch verstärkt werden.
Mit einer Überdeckung können die nächtlichen Lärmbeeinträchtigungen durch die Rangierarbeiten der VBZ entfallen. Es
könnte Grünraum gestaltet und Kinderspielplätze errichtet werden, die Voraussetzung für eine familienfreundliche Überbauung
sind. Ohne Überdeckung können diese Probleme nicht gelöst werden.
Zusätzlich würde das heute stark belastete Wohnumfeld der gesamten umliegenden Gegend wesentlich aufgewertet und die
vom Gemeinderat am 25. Januar 1978 angenommene Volksinitiative könnte teilweise erfüllt werden.
Diese Möglichkeiten sollten sofort, vor dem Baubeginn der Geleisearbeiten, geklärt werden, ansonsten eine gute Lösung auf
unabsehbare Zeit verbaut würde.
Gemäss Art. 91 Abs. 2 der Geschäftsordnung des Gemeinderates hat der Stadtrat innerhalb
von 6 Monaten nach der Einreichung eine schriftliche Begründung abzugeben, wenn er die
Entgegennahme einer Motion ablehnt oder die Umwandlung in ein Postulat beantragt.
Gemeinderat Emil Seliner hat am 20. November 2002 eine Motion mit gleicher Zielsetzung
eingereicht. Jene verlangte eine Überbauung des Kalkbreiteareals im Rahmen des
kommunalen Wohnungsbaus, die vorliegende Motion fordert, es seien "kommunale,
allenfalls gemeinnützige Wohn- und Gewerbebauten" zu erstellen. Da in beiden Fällen die
gleichen grundsätzlichen Überlegungen zu machen sind, nimmt der Stadtrat zu beiden
Motionen praktisch gleichlautend Stellung.
Das Kalkbreiteareal, begrenzt durch Kalkbreitestrasse, Seebahngraben und Badener
Strasse, ist rund 6700 m² gross und wurde mit der letzten Revision der Bau- und
Zonenordnung der fünfgeschossigen Quartiererhaltungszone mit einem Wohnanteil von
60 Prozent sowie zusätzlich einem Hochhausgebiet zugeteilt. Es dient hauptsächlich den
VBZ als Abstellanlage für Tramzüge.
Der Gemeinderat hat am 23. Januar 1978 eine von der Sozialdemokratischen Partei Zürich 4
eingereichte Volksinitiative angenommen (fakultatives Referendum), mit welcher verlangt
wurde, das Areal für den kommunalen und genossenschaftlichen Wohnungsbau zur
Verfügung zu stellen, sobald es von den VBZ nicht mehr benötigt werde.
Page 2 Inzwischen hat sich gezeigt, dass die Abstellanlage, die zusammen mit dem benachbarten
Depot Elisabethenstrasse eine betriebliche Einheit bildet, eine wichtige Funktion einnimmt
und erhalten bleiben muss. Von Bedeutung ist auch die in der Gleisanlage enthaltene
Wendemöglichkeit für die in der Badener Strasse verkehrenden Kursfahrzeuge.
Untersuchungen über alternative Standorte für eine Abstellanlage zeigten, dass die jetzige
Anlage nach wie vor die wirtschaftlichste Lösung darstellt. Zu lange Anfahrtswege sowie
nicht optimale Ersatzgrundstücke, die erst noch teuer beschafft werden müssten, sprachen
gegen eine Alternative. Bekanntlich sind die VBZ durch die Liberalisierung des Marktes im
öffentlichen Verkehr insbesondere im operativen Bereich auf effiziente und konzentrierte
Lösungen angewiesen.
Die VBZ planen, die nicht länger aufschiebbare Erneuerung der Gleiserneuerung ab
Sommer 2003 durchzuführen. Gegen die Anwendung des vereinfachten eisenbahn-
rechtlichen Genehmigungsverfahrens durch den Bund ist jedoch Einsprache erhoben
worden, so dass mit einer Verzögerung zu rechnen ist.
Das Projekt sieht eine Neuanordnung der Gleise vor, was die Schaffung eines Baubereichs
von rund 2000 m² entlang der Badener Strasse für eine künftige Überbauung erlaubt. Auf
diesem Baubereich befindet sich unter anderem das ehemalige Restaurantgebäude
"Rosengarten", Kalkbreitestrasse 2, dessen Abbruch mit einer Ende 2000 eingereichten, von
1000 Personen unterzeichneten Petition verlangt worden war. Nach Vornahme der
denkmalpflegerischen Abklärungen beschloss der Stadtrat am 12. März 2003, das Gebäude
nicht unter Schutz zu stellen und aus dem Inventar der schützenswerten Bauten zu
entlassen. Dagegen ist jedoch ein Rekurs eingereicht worden.
Die Motionäre gehen davon aus, dass das Kalkbreiteareal einen tiefen Buchwert aufweise
und daher günstige Wohn- und Geschäftsräume erstellt werden können. Letzteres trifft leider
nicht zu. Zwar handelt es sich beim Land mit der Gleisanlage um solches im
Verwaltungsvermögen mit einem nicht ins Gewicht fallenden (Rest-)buchwert, und auch die
zum Finanzvermögen gehörende Fläche von rund 1000 m² (Rosengarten-Gebäude und
Parkplatz) weist mit Fr. 1400.-- pro m² einen Buchwert auf, der eine Überbauung durchaus
ermöglichen würde. Ausschlaggebend sind aber die ausserordentlich hohen Investitionen für
eine Gleisüberdeckung, die Voraussetzung für eine Bebauung des Gesamtareals wäre.
Zur Klärung der städtebaulichen Möglichkeiten hat das Amt für Städtebau eine Studie mit
mehreren Überbauungsvarianten ausarbeiten lassen. Die Resultate wurden auch dem
Baukollegium vorgelegt und in der Stadtentwicklungskommission präsentiert. Dabei haben
sich aus städtebaulicher Sicht zwei Überbauungsmuster als zweckmässig herausgeschält:
Einerseits eine flächige Gesamtüberbauung des Areals auf einem Deckel über der
Abstellanlage, wie sie den Motionären vorschwebt, und anderseits ein Längsbau an der
Badener Strasse mit Turm im Bereich Kalkbreitestrasse, wie sie dem vom Stadtrat
verabschiedeten Projektkonzept zugrunde liegt.
Beide Ansätze lassen zwar eine ähnliche Ausnützung von etwa 175 bis 180 Prozent zu.
Hingegen hat sich gezeigt, dass mit der Gleisüberdeckung keine wirtschaftlich tragbare
Lösung möglich ist. Aufgrund von Erfahrungen bei anderen Gleisüberdeckungen (Wipkingen,
Eurogate, frühere Studien Seebahneinschnitt) dürfte mit Kosten von etwa Fr. 2000.-- pro m²
zu rechnen sein. Das rührt daher, dass aus Sicherheitsgründen (Entgleisungen) an die
Primärstruktur sehr hohe statische Anforderungen gestellt werden. Die genannten Kosten
berücksichtigen nebst der Plattformerstellung unter anderem die komplexe Erschliessung der
Wohn- und Geschäftsräume, die Platzierung von fehlenden Keller- und Nebenräumen in den
Obergeschossen sowie die nicht zu unterschätzenden Investitionen zur Vermeidung der
Schallübertragungen von den Gleisanlagen auf die Wohnungen.
Demgegenüber kann ein Längsbau an der Badener Strasse in üblicher Bauweise erstellt
werden und erzeugt daher keine zusätzlichen Landkosten, was Voraussetzung zur
Erreichung einer wirtschaftlich tragbaren Lösung ist. Das Anliegen der Motionäre, auf dem
Page 3 Kalkbreiteareal günstigen Wohn- und Gewerberaum zu erstellen, könnte daher nur mit dieser
Variante erreicht werden.
Ein weiterer Vorteil ist, dass die Realisierung von Gleisanlage und Überbauung getrennt
möglich ist und keine Vorinvestitionen nötig sind, was sich erfahrungsgemäss ebenfalls auf
der Kostenseite positiv niederschlägt.
Aus städtebaulicher Sicht trägt die Randbebauung zur Belebung der Badener Strasse
zweifellos wesentlich bei. Ferner wird an diesem städtebaulich wichtigen Ort eine sehr
prägnante architektonische Lösung angestrebt, so dass auch aus dieser Sicht eine flächige
Gesamtüberbauung keinen Gewinn darstellt.
Zusammenfassend lässt sich festhalten, dass eine kostspielige Gleisüberdeckung die mit der
Motion angestrebte Erstellung von günstigem Wohn- und Geschäftsraum nicht erlaubt. Diese
Erkenntnis bewog den Stadtrat, dem Gleisbauprojekt der VBZ zuzustimmen.
Nach Abschluss des Einspracheverfahrens betreffend Gleiserneuerung sowie Erledigung
des Rekurses gegen die Entlassung des ehemaligen Restaurants Rosengarten aus dem
Inventar der schützenswerten Bauten wird aller Voraussicht nach ein 2000 m² grosses
Baufeld entlang der Badener Strasse zur Verfügung stehen. Angesichts der Umschliessung
durch stark frequentierte Verkehrsachsen wie von SBB sowie Seebahn-, Badener- und
Kalkbreitestrasse dürften allerdings eher Geschäftsnutzungen im Vordergrund stehen, was
wegen des heute vorgeschriebenen Wohnanteils allerdings einen Gestaltungsplan erfordern
wird. Da sich die Parzelle somit weder für den kommunalen noch den genossenschaftlichen
Wohnungsbau gut eignet, wird ein Verkauf des Landes -
verbunden mit einem
entsprechenden Buchgewinn - zu prüfen sein.
Der Stadtrat lehnt die Motion aus den erwähnten Gründen ab. Er ist aber bereit, den
Vorstoss in Form eines Postulats entgegenzunehmen.
Mit vorzüglicher Hochachtung
Im Namen des Stadtrates
Der Stadtpräsident
Dr. Elmar Ledergerber
der Stadtschreiber
Dr. Martin Brunner
Das PDF-Original befand sich unter: www.stadt-zuerich.ch/kap01/gemeinderat_stzh/_Interpellationsantworten/2003_0116.pdf, siehe auch Bemerkungen zu PDF Dokumenten. |